איך לעשות עסקת נדל"ן בחו"ל ולהישאר בחיים!

טוב אז אפשר להגיד ששמענו הכל בנוגע לכל מה שקשור להשקעות נדלן בחול ואם לא אז אנסה לתמצת את השמועות שרצות בעניין. בוא נתחיל עם סוגי העסקאות הנפוצות בשוק, מדירה להשקעה בארה"ב ובאירופה שמעתי גם על דירות בהודו ובסין אבל לא נתפזר, יש נדלן מסחרי, יזמות של השבחה ממסחר ומגורים, תעשייתי ומרכזים לוגסיטיים, קרקעות אפילו באזורים רחוקים ומבודדים, השכרה לטווח ארוך, דירות לסטודנטים, מולטי פמלי, דיור לקשישים, קניונים, מרכזים מסחריים, בתי מלון, דירות airbnb, פליפים דירות להשבחה, קבוצות משקיעים או יחידים ועוד ועוד. אז נכון, כל זה נשמע מוכר גם מארצנו הקטנטונת ולא צריך לטוס לשום מקום כדי לעשות עסקה, אך בכל זאת יש לא מעט הזדמנויות מפתות ושלל סיפורים ותיעודים, חלקם הקטן מאוד טובים וחלקם פחות, ועדיין קיים קושי בתפיסה של ניהול נכס בשלט רחוק, למרות כל הרצון העז שיש לנו בלהחזיק נכס מעבר לים במחיר קטן עם רווח גדול, ובואו נודה על האמת יש בזה גם משהו "אקזוטי" בלהחזיק נכס בארצות הברית, בספרד או על חוף הים ביוון, במיוחד אם קנית אותו באזור ה-60,000$. לצד זה שמענו שיש לא מעט שהפסידו שם כספים, נכסים שנמכרו פי 2 או 3 מערכם האמיתי באזורים נידחים ומשונים בעולם, שמענו סיפורים על חברות ניהול כושלות שהעמיסו הוצאות כאלה ואחרות ושמענו גם על נוכלים רבים שאפילו לא נתנו שום נכס, אבל כל עסקה עם יחס הסיכון וסיכוי שלה. אז אשתף אתכם מניסיוני בלבד! כמי ששיווק ומכר לא מעט נכסים וביצע עסקאות לביתו ובדקתי את שווקים מסויימים לעומק ברמה אפילו של לטוס ולראות בעיניים, ויש מספר דגשים ששווה למקד אליהם את מלוא תשומת הלב!!! הנה לך עשרת הכללים או הכלים או הדברים שצריך לבדוק ממש בקצרה. 1. אם לא חקרתם מספיק את השוק ולא עשיתם את שיעורי הבית שאתם צריכים לעשות, אל תיגעו בעסקה! טובה ככל שתיהיה. 2. אם החלטת לעשות את הצעד, תכין את עצמך לכך שעלולות להיות בעיות וקח את הגרוע מכל (ולא אני לא מדבר על להפסיד את הכסף בשביל זה יש קזינו) וזאת בהתאם לבטחונות שמתאימים לך באותה עסקה ספציפית. 3. בדקו את הבטחונות, בעולם, בשונה מהארץ לא קיים חוק ערבות מכר ויש דרכים שונות לרישום נכס על שמכם, אך עם זאת קיימים בטחונות אחרים, כל מדינה עם החוקים שלה וכל עסקה עם הבטחונות שמעניקה. חקרו את החוקים עם הרשויות והגופים מקומיים. חשוב שתבדקו ותבינו איך הם מגינים עליכם בשיבוש של עסקה כזאת או אחרת. 4. תבינו לאיזה סוג עסקה אתם מתאימים כמשקיע, ואם אתם לא יודעים, קחו לכם יועץ חיצוני ללא אינטרסים שלא משווק שום נכס (ועם ניסיון) שיאפיין אותכם וייתן לכם רעיונות בהתאמה אישית על סוגי העסקאות הרלוונטיות עבורכם לפי רמת סיכון ותקציב ומשתנים נוספים, ותבינו יחד על איזה סגנון עסקה ללכת. 5. בדקו חוות דעת של משקיעים שהשקיעו באותו סוג עסקה ועל החברה עצמה איתה עושים עסקים, ותגדילו לעשות ותשאלו אותם את השאלות שהיו אמורות להתקיל את איש השיווק ותבינו איך הם היו מתמודדים עם הגרוע מכל, ואיך אתם. ואולי לשמוע על סיבות נוספות שגרמו להם להיכנס לעסקה כמו האיתנות של אותה החברה, היכרות עם הבעלים, וממה הם חוששים בעיקר ואיך הם הפיגו את החשש. וזאת במטרה להבין ולדעת כמה שיותר על אותה עסקה ספיציפית מאנשים שכבר בתוך העסקה ולדעת ככל שניתן על הגוף המלווה. 6. יש פה עניין רגשי, אז לימדו לנטרל את הרגשות שלכם, ככל שמדובר בנכס להשקעה, לא מעניין כמה הוא יפה ונעים או אם אתם יכולים לדמיין את עצמכם גרים בו במקרה ש... ברוב המקרים עסקה טובה לא פוגעת גם בפרמטרים כלכליים טובים וגם סוגרת לכם פינה רגשית ומניבה תשואה חלומית. 7. בדקו את הנזילות, מהי אסטרטגיית מימוש של הנכס?, מי הקהל היעד שקונה נכסים כאלה חוץ מכם? האם השוק פונה רק למשקיעים או מתאים לשוק המוקמי? ומי הולך לעשות את זה אתם או המוכר שמוכר לכם? 8. נהלו את הסיכון ביחס לסכום ההשקעה וביחס להון הכללי שלכם, לעולם על תעשו עסקת "All in" בגלל תשואות מפתות מאוד, ככלל, ככל שהתשואה עולה כך הסיכון עולה, ואין עם זה בעיה רק בדקו שאתם בנויים לזה. 9. בדקו אם יש אפשרויות מימון, ככל שיש בנק מקומי שמעורב בעסקה שממן את היזם או נותן מימון לכם על נכס קיים הופך לעסקה עם סיכון מופחת. 10. קחו אחריות על הצעדים שלכם, לכל פעולה שלנו יש השלכות, חיוביות או שליליות, אל תחפשו אשמים לאחר מעשה, כי את הקרדיט על העסקה הטובה אתם לא תתנו למוכר אלא לעצמכם על כך שמצאתם עסקה מצויינת! תבינו תחילה את ההזדמנות שעומדת בפניכם, תעריכו את הסיכוי לרווח שתוכלו לממש אם יתקיימו כל התנאים שבגללם אתם רוצים להיות בעסקה אל מול המעורבות שלכם והזמן שתוכלו להקדיש לעסקה בשוטף או כאשר יהיו שיבושים. כמובן שאי אפשר לחזות את כל התקלות ואי אפשר להפסיק להאמין לאנשים כי בסוף עסקים עושים עם אנשים, אבל ככל שתיהיו זהירים יותר, מחושבים יותר, מלומדים יותר ותתחילו בקטן, ככה תוכלו למזער את הסיכון במקביל להגדלת הרווח. ועוד דבר, אם אתם בוחנים שווקים כאלה ואחרים בזמן שאתם קוראים את המאמר הזה, וזאת העסקה הראשונה שלכם בחיים בחו"ל או בכלל, תעשו לעצמכם טובה ענקית, תתחילו בצורה סולידית ואל תתלהבו מתשואות גבוהות לפחות לא בהתחלה, כי זה יבלבל את שיקול הדעת שלכם ואתם תסתכלו אך ורק על היתרונות, ואם תתגלה בעיה בעסקה שעשיתם זה יוציא אתכם מהתחום עם טעם מר בדיוק כמו הסיפורים המוכרים והכואבים על השקעות שהזכרתי בתחילת המאמר. שיהיה לכם בהצלחה. התמונה מאחד הכנסים שהשתתפתי והרצתי על בחינת השקעות נדל"ן בחו"ל